毕业季带动上海租房需求快速上涨，大量新市民、青年人寻找性价比高、配套完善的宜居居所。依托上海“非改居”保租房相关政策，一批运营乏力、长期空置的老旧写字楼迎来改造转机。
坐落于徐汇区中山西路的瑞元里·中山西路店，由闲置多年的沪水商务楼改造而来，盘活存量资产、补齐中心城区安居短板，成为国企推动城市更新、实现社会效益与经济效益双赢的示范样本。
改造前
改造后
从低效写字楼到青年社区 一栋老楼的焕新之路
中山西路宜山路口，白色7层的瑞元里公寓在写字楼与居民区之间格外亮眼。很难想象，这片如今一房难求的青年社区，前身是隧道股份旗下沪水置业1994年建成的沪水商务楼，建筑面积超3100平方米。
受商办市场持续承压影响，这栋运营30年的楼宇出租率逐年下滑，2023年空置率接近50%。一边是中心城区青年租房需求旺盛，一边是闲置商办空间资源浪费，供需矛盾愈发突出。为此，隧道股份抢抓上海非居住存量房屋改建保租房政策机遇，启动整楼更新改造工程。
商办改居住绝非简单隔断分割，项目团队为楼宇实施全方位“精细化手术”。原有大开间办公空间被重新规划为20平方米至52平方米多元户型，配套独立厨卫、精装软装，实现拎包入住；为适配居住安全标准，项目运用化学植筋工艺加固建筑基底，将楼梯间框架柱抗震等级提升一级，筑牢居住安全底线。徐汇区各职能部门提前介入全程跟进，高效协调民用水电认定、改造审批等关键事项，打通政策落地各类堵点，推动老旧写字楼合规、安全、高效完成功能转型。
去年10月30日，瑞元里·中山西路店正式开业，整栋楼宇共打造89套公寓，包含83套一居室与6套一室一厅。一楼大堂打造开放式公共空间，会客洽谈区、自助健身房一应俱全，租客刷脸即可使用健身设施，每天20时至21时成为使用高峰。项目区位优势突出，步行5分钟直达3、4、9号线地铁，9号线一站直达徐家汇商圈，周边第六人民医院、大型商场配套齐全，满足了都市白领日常通勤、生活消费需求。
高性价比+暖心社群 打造有归属感的海派青年居所
作为合规保障性租赁住房，瑞元里租金严格按照周边市场价九折定价，租期一年起，为刚踏入职场的年轻人提供稳定、可负担的过渡居所。“我们租客以25至30岁青年为主，来自互联网、医疗、教育培训等行业。”瑞元里客户运营部经理张丹梅介绍，项目开业以来，还接待了多组来自日韩、欧美的外籍租客，形成多元包容、开放友好的青年社区氛围。
大堂打造成公寓公共空间
走入公寓大堂，一面独具特色的海派文化展示墙拉近新市民与城市的距离。墙面陈列“侬好”“欢喜侬”等地道沪语短句，搭配“就住上海心里厢”的品牌标语，让租客沉浸式感受本土城市温度。运营团队持续深耕社群服务，定期收集租客兴趣问卷，每月免费开设手作、瑜伽、沪语课堂等特色活动；重大赛事、节日节点同步策划主题活动，世界杯期间布置各国旗帜烘托氛围，大大小小暖心细节，总能让租客收获到满满的归属感。
优越区位、完善配套、亲民租金叠加丰富社群服务，让公寓入住热度持续走高。开业初期出租率迅速突破90%，如今常年一房难求。租客陈敏佳说：“公寓附近有三条地铁线，出门去哪都方便，周边生活配套也很完善，选择在这里定居特别安心。”
资产盘活效益凸显 国企探索可复制城市更新模式
老旧商办转型保租房，不仅缓解青年安居难题，更彻底激活沉睡存量资产，为国企开辟存量运营新赛道。上海瑞元里公寓管理有限公司总经理包昀介绍，改造完成后，楼宇租金坪效提升18%，整体资产价值增幅接近50%，闲置低效资产成功转化为稳定收益载体，实现民生保障与企业增收双向共赢。
依托旗下建元资管平台，隧道股份以该项目为范本，全面梳理集团内部低效商务楼宇资源。下一步，品牌将复制中山西路店成熟运营经验，落地高行镇、徐家汇两大新项目，持续扩大保租房供给规模。
今年，上海推进城市更新专项规划、城市更新和住房发展“十五五”规划以及《上海市城市更新三年行动计划（2026-2028年）》的编制，推动划定重点更新片区。聚焦低效商办楼宇和商办设施转型升级，破解超大城市职住失衡、商办资产低效两大难题。截至6月底，商办楼宇更新提升已完工项目13个，建筑面积58万平方米；在建项目37个，建筑面积135万平方米。
随着城市更新行动深入推进，政策红利持续释放，越来越多低效商办空间完成功能重塑。以瑞元里为代表的“商改保”项目，既扩充中心城区保租房供给，为新市民、青年人搭建安居平台，又盘活海量存量不动产，为国有企业存量资产运营提供标准化范式。未来，更多老旧楼宇将走出闲置困境，转化为宜居宜业的城市空间，持续为上海高质量发展注入新活力。
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